作者 林樂 2002.06.09

　　近年來每逢發生規模稍大的地震後，便有房屋出現樑柱箍筋迸開 、主筋挫屈、混凝土爆裂崩落，甚至樑柱扭曲、大樓傾斜的現象而成 為危樓。這些房屋都是購屋者的重大財產，如今出現了重大瑕疵，與 當時出賣房屋的建商要求賠償時，也有建商說此為天災所造成而不願 負責，使得消費者的權益無法獲得保障。故本文試從法規面來探討受 災戶要如何維護自己民事方面的權利。

　　在上述雙方的房屋買賣契約內，一般會規定結構體保固若干年， 保固係指無償維修，若符合保固的條件，則當先依契約處理，若不符 合保固條件時或契約未載明時，則依法律來給消費者保障。

　　房屋買賣屬民法債篇規範，建商須對其賣出之物負瑕疵擔保責任 ，但其有法律時效上的規定，購屋者因物有瑕疵，而得解除契約或請 求減少價金者，其解除權或請求權，於為通知後六個月間不行使，或 自物之交付時起經過五年而消滅。依此條文，如果建商主張交屋已經 超過五年，難道消費者就無法獲得保障？

　　法律之前，人人平等，所以此時消費者應可主張民法第 360 條 規定：買賣之物，缺少出賣人（即建商）所保證之品質者，買受人得 不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。在此須先探 討何謂「出賣人所保證之品質」，方有可能請求到賠償。

　　在一般人的認知裡，建商賣給消費者一個安全無虞的房屋，本就 是天經地義的事，其實就算不特別保證，也是必須要具備的。「保證 之品質」現參照民法之規定：依法律行為之性質或當事人之意思不能 定其品質時，債務人（即建商）應給以中等品質之物。現若以政府對 建築物之法規規定，作為「中等品質」之要求，則民國六十三年內政 部所頒定之建築技術規則已有地震力之正式規定，任何一地區的建築 物若依此規則設計及施工，應皆可承受震度五級或六級以上的地震而 安全無虞（視所在分區而異），故災區未達規定震度時不應視為天災 ，而須負債務不履行之責。

　　而債務不履行又可根據是否可歸責於債務人而使求償方式互異。 若交屋時建商即知結構有問題，則因可歸責於債務人之事由，致為不 完全給付者（即結構部分），購屋者得請求賠償損害。

　　值得注意的另一點是此請求權的時效問題，因以不能之給付為標 的而無效者，損害賠償請求權，因二年間不行使而消滅。所以受災戶 必須在此期限內提出，否則將使自己的權益受損。

　　若建商無故意或過失之情節，則因不可歸責於債務人之事由，債 務人對第三人有損害賠償請求權者，債權人得向債務人請求讓與其損 害賠償請求權。一般而言，建築物是由建商委任建築師設計，交由營 造廠承攬施工，故所謂的第三人即指營造廠（負施工不良責任）或建 築師（負設計不良責任），故債務人怠於行使其權利時，債權人可據 此請求讓與損害賠償請求權而保全自己的權利。

　　依照民事訴訟的方式來請求損害賠償，對於受災戶來說實是一件 曠日費時的事，現行保險制度雖有地震險的設計，但應屬防範天災所 造成的損失。惟建立一套完善的房屋交易履約保證制度，方能使消費 者面對此類問題時能迅速獲得應有的照顧。

作者為土木工程技師